7月15日，中央召开了城市工作会议，里头的内容量很大，关系到生活在城市里的每一个人，特别是在房地产领域当中，再次提及到城中村和危旧房的改造，加快构建房地产的新模式。

通过这一点，我们就不难看出，全国大中型城市，在老小区棚改和拆迁升级工作方面，依然会有很大力度的推进，福州自去年3月份以来，不少的老小区都已经拆迁了。

折腾许多年的河南新村拆迁已接近尾声，环南新村火车站片区，台江宁化新村，去年的凤凰新村，以及未来还有哪些待拆迁的小区，都在悄然的准备当中。

得出一个结论，以当下楼市的价格来看，老房子拆迁补偿再低，也是最划算的选择。所以，手上持有老小区的业主，可以把房子持在手中，或许有一天，就拆到你所在的小区里了。

近期，我关注二手房成交的案例当中，已经很少出现老房子的成交案例，今天难得找到一套，给大家做个简单的分析。

在分析之前，希望你们能够理性看待老旧小区拆迁事宜，不管是出自于什么原因卖房，或者买老房子，我想每个人心里都有他衡量的一个标准。

成交小区：中亭街嘉和苑；

成交时间：2025年6月；

成交数据：产权71.6平米，3房1厅，中楼层，南北朝向，简单装修，77万，成交单价10755元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌128天时间，期间价格调整3次，成交前挂牌90万，买家谈价13万后达成交易。看过这套房子的客户有30多个，房产中介对这套房子关注度比较高，价格上比较有优势，单价比较低，且楼层也比较好。

2、中亭街嘉和苑，位于台江中心位置，家门口是地铁一号线达道站点，真正的地铁房，周边配套不用我多说，用四个字来形容是：应有尽有；大型的医院在2公里左右，中亭街的商业很是繁华，大型商超比较多，茶余饭后还可以去江滨走走。

3、嘉和苑有进行过二次改造，现在的环境还算不错，它的底下没有架空层，出行更方便一些。小区内部共有3栋楼，344户业主，在售二手房6套，业主挂牌均价13487元/平米，成交均价保持在10000元左右，多数是小三房的户型在售。

4、我个人对嘉和苑的评价比较高，同在中亭街的其他小区，更为老破旧，连架空层都没有，大多数人眼里，台江区的老小区，都是脏乱差的体现。可能是太久没有去，现在小区都进行二次整改，环境提升了不少。

这套房子的户型却比较一般，老房子的结构基本都好不到哪里，若是对房子户型要求比较高，东西两端头的户型会更好一些。

购房建议：

很多外地的朋友问我，台江区中亭街的房子，位置这么好，单价这么低，是不是能买一套，用来出租，因为边上租房的人很多？

从房子的几个情况来看，给大家做个简单分析：

居住环境与配套落后

无物业管理：如河口新村等小区缺乏基础物业管理，公共区域维护缺失。

停车位极度紧张：小区内部几乎无停车位，外部道路拥挤，周边商铺密集导致混乱。

环境杂乱：临近商业区但缺乏规划，卫生与秩序问题突出，且不沿主干道，生活便利性打折扣。

交通不便：距离地铁站较远，公共出行依赖公交或步行。

无优质资源加持：缺乏学区属性（对比鼓楼老破小）、医疗或休闲配套薄弱，仅依赖基础商业。

价格持续下行：2024年河口新村成交单价从1.6万降至1.1万，5个月内降价幅度超30%，业主需大幅让价才能成交。

市场分化加剧：台江房产呈两极分化，无资源老房可能进一步跌至"1万以内"区间。